新視覺丨存量時代，建筑涂料企業如何下好“城市更新”這盤棋？

　　自2021年城市更新戰略上升到國家層面開始，全國各地都在積極響應并加強立法與政策完善，截至到2022年3月29日，據不完全統計，全國共有20多個省市出臺了相應政策。

　　2022年3月5日，李克強總理在十三屆全國人大五次會議《政府工作報告》中指出，2021年我國“新開工改造城鎮老舊小區5.6萬個，惠及近千萬家庭”，2022年將繼續“有序推進城市更新，再開工改造一批城鎮老舊小區”。

　　一 舊改，城市更新最大的發力點

　　縱觀2021年以來中央關于城市更新相關政策的表述，我們不難發現，“嚴格控制大規模拆除”“嚴格控制大規模增建”成為主旋律，城鎮老舊小區改造被反復強調。

　　很明顯，當前城市更新最大的發力點是：舊改。

　　從官方給出的信號來看，舊改接力棚改，已經是大勢所趨，城鎮老舊小區改造已經成為我國邁入新發展階段的重大民生工程和發展工程。

　　換言之，就是要通過城鎮老舊小區改造，使老舊小區由內到外的空間變得越來越好，使百姓的居住環境越來越好。

　　在新的風向之下，城鎮老舊小區改造工程的推進一定會比之前更大規模，更精細化，力度也更大。

　　首先，我們來看一些量化的指標。

　　根據住建部初步統計，老舊小區改造總共涉及居民4200萬戶，改造總面積約40億平方米。住建部原副部長仇保興測算，按照每平米投資1000元計算，未來5年舊改將帶來4萬億的投資。

　　其次，明確了改造的幾個推進方面。

　　我們都知道，城鎮老舊小區改造計劃的重點對象，正是那些2000年底前建成的住宅區。這些小區普遍失養失修失管，使用過程中的保養程度比較差，造成樓體陳舊，安全感、美感缺失，與城市發展不相符。

　　同時，由于房屋建造時間較長，存在相關設計標準偏低、材料強度不高、整體性不足、建造方式混亂、布局不合理、房屋密度高、資料不全的問題，具有一定的建筑安全隱患。

　　因此，老舊小區改造的推進重點就是內部的結構改造與外部的環境改造，也就是內部的結構安全升級與外觀的修復翻新。

　　二 政策之下，利好建筑修繕等建材行業發展

　　據住建部數據，全國環境較差、基礎設施老化的老舊小區數量占比60%以上，目前我國城鎮約17萬個老舊小區待改造，建筑面積約為40億平方米，按照每平米綜合投資1千元預估，老舊小區改造催生的房屋修繕有望帶來千億級以上的建材需求。

　　面對千億級的產業鏈投資，企業又將面臨怎樣的挑戰與機遇？建材企業如何才能在舊改的紅海中占領市場？

　　我們從老舊小區改造的2個推進重點入手進行分析。

　　第一、是內部結構安全的升級。

　　老舊小區改造，一定是由內而外的，內部的結構安全是一切的根本，百姓居住的穩定性、安全性是其意義所在，在安全之下才有美好可言，建筑改造與當前人民對美好生活追求的目標是一致的。

　　老舊小區改造的房屋服役年齡大多都在20年以上，老舊小區的建筑技術較目前來看，已經落后，不僅相關設施配備不齊全，相關安全措施也落實不到位，在施工階段沒有做好相應的耐久處理，使房屋在長時間使用后出現了各種結構性、穩定性、合理性的問題。

　　此外，當時一些企業為了追求施工進度，購置價格低廉的原材料，致使房屋建筑在長時間的自然天氣、意外災害的影響下，出現大面積塌落，無法有效應對產生的地震、狂風等惡劣條件帶來的影響。

　　再加之一些居民為了個人私欲，出現了許多不合理、不合法的建筑搭建，更是進一步影響建筑物的安全性能。

　　根據國家統計局數據和中國建筑科學研究院測算，我國目前既有建筑面積約800億平方米，隨著社會的發展，住房短缺問題已基本解決，但由于不同年代的施工技術標準、施工水平不同以及建筑物的老化，近年來平均每年約有20億平方米的建筑需要修繕。

　　舊城改造項目也就自然而然成為加固、改造、維修、裝飾裝修等相關建材企業持續增值的有效手段，未來，既有建筑改造加固市場將成為修繕、改造加固等材料企業“大顯神威”的新領域，這些企業將成為“朝陽產業”，其所占的市場份額將不斷擴大，成為一個新的經濟增長點。

　　面對舊城改造，這類企業將不再是簡單的材料提供商，而是需要根據不斷升級的政策要求與社會多元化的專業需要進行多方面的產業提升：

　　其一是材料需要兼顧功能性與環保性。

　　2022年1月21日，發改委印發《促進綠色消費實施方案》提出，將節能環保要求納入老舊小區改造。

　　也就是說，老舊小區改造過程中所使用的材料，對其綠色環保的屬性要求更強，以起到降低能耗減少污染的作用，這就對企業的研發實力進一步提高了要求，需要兼顧功能性與環保性。

　　其二是更加靈活的設計支持與技術服務。

　　大拆大建的時代已經過去，由于在結構改造的施工過程中，相鄰的住宅區域群眾仍正常生活，改造區域內各類機電管線也多處于正常使用階段，無法拆除或停用，對于結構改造及加固的方案設計提出了非常大的挑戰，企業需要根據實際情況在加固過程中隨時做出調整，以應對現場可能出現的各類問題。

　　《經濟日報》曾撰文指出，“老舊小區改造一定要樹立系統思維，根據不同小區現狀，科學編制改造規劃和方案，制定’一區一策‘、‘一棟一策’”。

　　顯然，如何基于房屋的需求進行材料與技術的定制服務成為趨勢，規范化、專業化、環保化將成為這類企業打贏舊城改造攻堅戰的核心。

　　但我們也必須注意！

　　舊改既是民生工程，也是民心工程。房屋是與群眾生活緊密相關的建筑，房屋的安全直接關系到人們的生命財產安全。

　　目前市場上劣質的加固材料仍舊不少，大量流入市場必將帶來惡劣的影響，危及國家財產和百姓安居。企業不能因為利潤，而丟失了底線，要提高產品的質量，讓產品經得起實踐的檢驗。

　　企業要關注發展，同時更應該關注人。

　　第二，是外觀的修復翻新。

　　外觀的陳舊、美感缺失可以說是所有老舊小區的通病。老舊小區改造最肉眼可見的改變，就是其外觀面貌的煥新，外立面的整修必不可少，顏值的提升是基本。

　　20世紀90年代及以前建成的居住建筑，多為4～6層的多層磚混結構單元式板樓老舊小區設計僅以滿足基本居住功能為主，缺乏對綠化環境、人文關懷的考慮，老舊住宅建筑外墻體多見侵蝕、剝落、變色，木（鋼）窗與墻體連接處開裂。

　　不僅使氣密性問題加劇，室內熱環境差，人體舒適指數低，也落后于整個城市的發展腳步。

墻皮脫落

老舊小區建筑形象與城市發展格格不入

　　在如此之大的老舊小區改造鴻海中，涂料及涂裝行業能占據多大的市場？老舊小區改造過程中，很多地方會用到涂料，如屋頂、墻面、地面、門窗、電梯、家具等。據《中國涂料》相關文章顯示，粗略估計，改造會給涂料及涂裝行業帶來500億的市場。同時會帶動涂料產品技術的升級，市場上已經陸續出現針對老舊小區改造的專用涂料，并根據老舊小區需要涂刷的不同結構而出現了不同的涂裝方案。

 　　由此可見，外立面的翻新作為老舊小區改造的剛性需求，相關的建筑涂料企業自然就大有可為，有了新的利潤增長點。

 　　對涂料企業而言，老舊小區改造需要樹立系統思維。

 　　例如，老舊小區在房齡、老化程度等方面存在差異，不同年代、不同區域的老舊小區存在著不同的問題，如有些地方原來是瓷磚、有些地方是磚混結構、有些地方是水泥墻面，這些不同材質給涂料及涂裝技術都提出了較高的要求，涂料生產企業要根據不同基材的外墻、屋頂等采取合適的涂裝方式。

 　　再如，老舊小區在地理位置上有所不同，涂料效果在設計之初就需要考慮到當地歷史文化、風貌特色，在此的基礎上進行，更好的展現當地的城市形象，打造和諧的人居環境。

 　　這些都對企業的綜合能力提出了更高的要求，如何針對老舊小區改造存在的問題，針對性的提出系統的、精細化的解決方案，有效觸達最后一公里，提供及時、高效、有保障的服務，是客戶更為看重的。

 　　此外，作為民生工程，政府對城市更新項目的質量要求較高，在品牌影響力、產品質量、施工質量等方面也有更高的考量標準，這對企業的一體化服務能力提出了更高的要求。

　　如何整合資源，在技術服務、供應鏈服務、解決能力上進行增值，幫助客戶解決工程管理問題的同時，全方位提升舊改工程的施工效率與完工質量，這些都對企業提出了新的要求。

 　　我們來看一個包含內部結構安全升級與外觀墻面美化的案例。

　　在上海的春陽里老舊小區，建于1928-1932年間，是典型的上海老式石庫門里弄建筑。

　　由于項目年代久遠，房屋老化帶來結構不穩、消防設施缺乏，存在諸多安全隱患問題，且普遍存在搭建天井、曬臺內部閣樓，來拓展居住空間，存在消防、盜竊等安全隱患。

改造前

　　2016年，“春陽里”成為風貌保護街坊更新改造項目。其改造內容就包括了對房屋結構進行加固，提高房屋抗震等級，同時對外立面保護性修復，展現石庫門風貌特色。

改造后

　　老舊小區“面子”和“里子”的雙雙改造提升，才是真正意義上的讓小區變得好看又好用起來。

　　三 入局新賽道，企業需破局

　　隨著國家對整個舊改工程的重視程度加大，舊改的不斷深入，帶來的必定是政策的傾斜，專向資金的投入，還有社會各個主體的參與。

　　其實大家都知道，未來舊改項目也許會越來愈多，畢竟城市更新的階段早已不是城市界面從新到舊的1.0階段；也不是歷史建筑修護的2.0的階段；而是“讓生活更美好”的4.0階段了。

　　我們可以看到，已經有越來越多的企業積極參與進來，但城市更新是一項復雜而專業的系統工程，建材企業應該以怎樣的姿態參與到城市更新的這個賽道上來，對企業的要求會很高。

　　或者說，企業的發展邏輯必須有所改變，價值鏈必須有所延伸，業務必須更加多元化綜合化。

　　城市舊改涉及多項復雜的業務鏈條，內部結構安全、外觀修復美觀的背后需要的是專業的技術團隊、品質的材料支撐、規范化的施工管理等等。

　　每一環都需要企業有全面全周期的把控能力，而不僅僅是簡單的結算交付，否則，匆匆入局，往往會落得被迫中途退場的下場。

　　城市更新作為新時代背景下建筑業的“主戰場”，其重要性、緊迫性不言而喻。

　　增量時代不再，存量時代已來。

　　如何在新賽道上破局，在大勢中堅持下來，各企業任重而道遠。